买房没砍价后悔了 买房必看：史上最全买房砍价攻略

文：所长

房产是人一生中购买的最大宗消费商品，是考验一个人双商的终极消费。

买房思路甚为关键！

多数人买房经验都是个位数，买房是个脑力劳动也是非常考验情商的一件事，为资深行业老总，揭秘卖房中常见套路和陷阱，帮你成功避开各种陷阱和坑，使大家在合适时机买到合适房产。从买房思路上指导大家如何买房。让大家少走弯路、少淘学费。

①砍价前要知道的事

1.销售说辞：一般你问置业顾问第一次告诉你的房源，他们都会有一套熟练的说辞，业内称之为“答客问”。答客问中列举出客户关心普遍问题与统一说辞，少则几页多则十几页，涉及企业品牌、建筑施工、规划设计、位置配套、优势卖点、弱化劣势等方面，充分夸大楼盘优势，如何快速吸引客户下单。由公司设计、工程、成本等部门汇总到销售部后下发给置业顾问，背熟考核上岗后方可接待客户。

2.级别折扣：不同级别有不同的销售折扣。置业顾问有同级的销售折扣；销售经理有高一级的销售折扣；销售总监或营销副总有更高级的销售折扣；

举例说明：假设一：一次性销售30万平米，销售平均价格为10000元一平；则这个楼盘整体销售额为30亿元。

假设二：分三批销售每次销售10万平米，具体为：一期：10万平米，售价一平米9500元，

二期，10万平米，售价11500元；三期，10万平米，售价13500元；

则这个楼盘整体销售额为34.5亿元、单价售价为：11500元、那么总价多销售了4.5亿元。这就是真金白金利润啊，亲们。

所以，大多数开发商都会分批销售，滚动开发，一方面回笼资金快，自己投入资金少，另一方面，将来随着溢价上升，利润更大化。

第一批房源位置一定不是小区里位置最好的，但会是最便宜的一期。

所以，如果从投资角度，第一批是最佳选择。

如果从居住角度，则第一批不是最佳选择。

4.房源真相

应该说房地产卖房中销售高层主要控制的两大主线就是房源与价格。

这两点权利会牢牢掌握在营销高层甚至项目高层手中。

房源为什么这么重要？

因为，不同的房源有不同的选择，好房源大家都喜欢，稍差的房源大家是退而求其次，明显有缺点的房源大家都不愿意选，但开发商都要卖出去。所以，如果没有位置好的房源，大家也会选退而求其次的房源，退而求其次的房源也没有了，只能买较差的房源。这时候销控房源就很重要了。你再问置业顾问是否有具体那套房源时其实都是在售楼处房源的控制之中。

5.查询销售与房源信息：你要知道很多一二线城市，都有政府房管局下属的房地产交易管理网站，去哪里查询项目的实际签约情况，会对项目一目了然。

很多房地产交易管理网里面关于这个项目的预售证件情况、销售价格、销售面积、成交均价都可以完整清晰的查询。甚至销售方是开发商自行销售还是代理公司销售，是否拥有销售代理资格都写的明明白白。包括开发商预售房屋的抵押情况，物业公司的备案合同都在网站上公示出来。

例如以下截图

上图为北京市交易管理网网站截图

上图为重庆房地产管理网站；

从上面网站你就可以查询到这个项目到底的价格和真实的销售情况，你就知道房子到底卖的好不好。房子卖的好肯定价格砍价空间小，甚至是一口价。当然，有些城市本身也流行一口价，比如重庆。房子卖的不好，肯定价格砍价空间就大。

6.价格与房源的控制人：可以清清楚楚得看到这个项目实际销售情况，到底是真的卖的好？还是置业顾问在忽悠你？是这套房源真卖掉了，还是被销控了被保留了，还是被关系户定了。如果你查询这个项目销售非常好，那就要抓紧谈判，抓紧确定房源。

房源非常非常重要，房源一般由营销老总和客服部专人专员来控制。

营销高层指挥，销控专员执行。比如：某集团关系户打招呼，要求保留某栋楼某单元某层的某套房源，均会保留成为内部房源。这些房源将来若关系户要则不会在公开市场放出来，反之，若关系户不要，则后面投放到公开市场。

所以，你到售楼处不但要与置业顾问沟通洽谈房源，另一方面，要学会千方百计与项目营销老总取得联系，因为，真正的房源往往掌握在这个人手中。他才是这个售楼处的主宰人，销售经理、主管、置业顾问都在他的管辖范围内。当然，不排除极少数大型房企不保留房源，但这只属于各别现象。

②砍价攻略

1.看房时间：不要在周六或周日下午看房，因为这个时间段售楼处是一周人最多的时候，这样氛围下你很难砍价，正确的看房时间是周一到周五，其次是在周六或周日上午。

2.少说多问：无论你走近售楼处谈判时候，不要自己先说是一次性还是按揭贷款，要先问置业顾问让她先自报折扣，等置业顾问说出折扣后，你试探性的说一个更优惠的折扣。比如：今天我就交定金，可以订下来房子，你去给我申请一下最低折扣。

置业顾问：好的，我去跟上级领导申请一下，您今天就能确定定下来房子嘛？你答：可以。置业顾问这时候会进入后台去跟上级领导申请去了，记住，实际上，可能是真的，也可能是早就培训了，她是给你演戏看的，早就知道可以给折扣，但人都有这样的心理，随口一说的觉得本就是该给的，努力争取后的得到的折扣是另一回事。这是个消费心理学。

3.问付款优惠：置业顾问与你交流中会不断地试探你的购房意向，你一定要少说自己的情况，多问置业顾问情况。通常说一般售楼处对于不同付款方式的优惠确实不同。比如：一次性付款96折，按揭贷款99折。如果开发商急需资金，可能故意拉大一次性付款与按揭的折扣差距。于是变成：一次性付款94折，按揭付款99折。

4.凑人优惠：注意：这只是表象！很多折扣都是需要争取的！

这时候，如果你跟置业顾问说我一次性付款，今天可以订两套房，或者2个人每人买一套，你给申请以下能不能多2个点？给个92折。估计多半会成功。

5.多说缺点：一定要少说优点，多说缺点。与置业顾问交谈中一定要多说缺点少说优点，一方面，显示你的专业，你不是买房小白，另一方面，更重要的是为后面砍价铺垫。比如小区周边位置还有待发展，楼间距不是特别满意，户型有待改善，价格感觉有些高。反正，你说的缺点罗列的越多，对置业顾问打击越大，对后面谈价越掌握主动，砍下来的房价越多。

6.找到负责人：前面第一点，我们说过房源往往由营销老总和客服部门负责人的销控专员来控制。营销高层指挥，销控专员执行。比如：某集团关系户打招呼，要求保留某栋楼某单元某层的某套房源，均会保留成为内部房源。这些房源将来若关系户要则不会在公开市场放出来，反之，若关系户不要，则后面投放到公开市场。

所以，你到售楼处不但要与置业顾问沟通洽谈房源，另一方面要千方百计与营销老总取得联系，因为，真正的房源往往掌握在这个人手中。他才是售楼处的主宰人，销售经理、主管、置业顾问都在他的管辖范围内。当然，不排除极少数大型房企不保留房源，但只属于各别现象。

7.讨价还价：

这时候，你一定要再次讨价还价。能不能再优惠2个点？我可是一次性付款啊，这么多钱三天就到你们帐上了。你们要办理按揭至少要2-3个月，现在刚刚打地基，房子能办理按揭至少还需要大半年，你们提前大半年就一次性拿到钱了，多划算啊！

这时候，如果置业顾问说：我再给您争取争取，过了几分钟从后台出来了，如果说还能给2个点，我劝你找借口马上离开，下次再谈。因为置业顾问需要挣佣金，最多三天内再争取的，这之后就能看出折扣是否到底。所以，折扣也是需要自己演戏争取的，你多争取了2个点，那就是真金白银啊。

如果置业顾问跟你说实在地底价了，哥，真没有任何折扣了，再给您，要不我把我佣金2000元全让给您？这时候，你一定要假装不满，算了，我还有朋友找我有事儿，今天先这样吧，你再给我争取争取吧。你这样演戏，会给自己争取最大优惠的，这样做一定值得，不要觉得不好意思。咱买房的钱都是辛辛苦苦挣来的。放心，置业顾问，因为置业顾问需要挣佣金，最多三天内再争取的，这之后就能看出折扣是否到底。

如果三天后置业顾问再让你到售楼处谈判，恭喜你，你又争取了2个点优惠，如果没有这2个点，也确实证明价格到底了，你也不亏啊。所以，价格谈判，一定要学会演戏，不要喜形于色，对房子满意，就着急下定买房子，最终，得不到最优惠的底价，就不合算了。

最后，几点忠告：

1.交定金: 冲动是魔鬼，尽量不要第一次就交定金；

2.会说话：看房一定要挑刺，多说缺点少说优点；

3.找到人：一定要找到卖房第一负责人；

4.查网站：学会查询项目销售情况，为砍价加大筹码；

5.谈筹码：放大谈判筹码，比如首付交的多、付款周期快、付款方式好；

6.心理战：砍价是个心理战，不要想一次就谈到底，千万不要相信折扣都是一样的鬼话，同一套房子争与不争有很大差异。

总之，买房砍价一定要学会隐藏，沉着冷静并学会演戏。因为售楼处置业顾问都是演员，她们都会借助周末人多或活动时逼迫客户下定金，尽量少给折扣。一些开发商少给折扣也会鼓励给置业顾问多一些奖金。

如果100万房价，多优惠2个点就是2万元；

如果200万房价，多优惠2个点就是4万元；

如果400万房价，多优惠2个点就是8万元。

这不是大风刮来的，这是你自己争取到的！